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重磅消息，陆家嘴滨江一线江景豪宅陆家嘴太古源 源邸今日开启认购，至12月3日！

项目首推50套建面约278-388㎡一线江景豪宅，均价约16.98万/㎡！

陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

视野分析：

上海浦东市区+陆家嘴太古源的模型模拟：

陆家嘴太古源 源邸本次推出的4幢和2幢位于最西侧的洋泾西区E08-4地块，涵盖建面约278㎡和建面约388㎡两个面积段的户型。

这两栋楼位于地块前排，前排是绿化，视野完全无遮挡，属于观赏黄浦江景的绝佳位置。

楼栋北侧紧邻滨江公园，外加底层架空的设计，使得户型内北面视野基本没有遮挡的困扰，可以看到正对的东方渔人码头以及上海自来水科技馆。

因这两栋楼的高度仅为60米，地块西侧的办公楼群高度约为60-80米，西边户西侧视野可能会被遮挡。

4幢和2幢东边户可以看到八万吨筒舱艺术中心及远处杨浦大桥的景观。

总的来说，陆家嘴太古源 源邸这批房源的景观视线范围比较开阔、且拥有一线江景，西侧高区可见陆家嘴“三件套”。

2#东边套北向瞰江视野模拟：陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

2#东边套南向看社区视野模拟：陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

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2#西边套北向瞰江视野模拟：

2#西边套南向看社区视野模拟：

陆家嘴太古源·源邸售楼处服务热线：400-8874-108 ☎

4#东边套南向看社区视野模拟：

4#西边套北向瞰江视野模拟：

户型分析：

专业建筑师点评：

该户型采用两梯两户的设计，独享电梯厅，兼具私密性与便捷性。户型整体动静分区明确，互不干扰，主要社交空间集中在北侧，南侧为主人休息区。客餐厅位于北侧，方便看江，一体化超大空间的设计，中西厨齐备，不仅提供极佳的观景视野，也满足主人社交生活场景所需。U型厨房使用方便储物能力高，并附带家政空间，做到主仆流线互不打扰。

四间卧室有三间为套房，均具备独立卫生间，使用便捷；主卧套配置较高不仅有酒店式四件套卫浴还带有独立衣帽间及弧形观景阳台；邻近主卧的一间次卧后期还可作为书房改造合并成超大主卧套房。

户型整体满足全龄段生活所需，美中不足的是，过道空间略有浪费，公卫为暗卫。

专业建筑师点评：

该户型采用三梯两户的设计，独享电梯厅，兼具私密性与便捷性；主仆流线分离，保姆有单独的出入口。户型整体动静分区明确，互不干扰，主要社交空间集中在北侧，南侧为主人休息区。客餐厅位于北侧，方便看江，一体化超大空间的设计，中西厨齐备，转角配有弧形超大阳台，不仅提供极佳的观景视野，也满足主人社交生活场景所需。U型厨房使用方便储物能力高，并附带家政空间和保姆房，功能独立又完整。

四间卧室有三间为套房，每间卧室均配备独立卫生间，使用便利舒适；主卧套为高规格配置，不仅有酒店式四件套卫浴还带有独立衣帽间、书房办公区及弧形观景阳台。次卧3紧邻公卫，可作为客房使用；交通空间缩放有致并承担了家庭厅的功能，侧面有采光，空间使用效率有所提升。

美中不足的是，过道空间略有浪费，公卫和其中一间次卫为暗卫。

楼栋分析：

以上两张为陆家嘴太古源 源邸的楼栋分析图，我们精心专业绘制，确保读者能看到准确的楼层平面图，便于更客观全面地分析户型，希望能给购房者提供重要的参考依据。

社区分析：

项目位于陆家嘴滨江区，地块北侧为滨江大道，紧邻黄浦江和滨江绿地，真一线江景，距离东方明珠直线距离约3公里，可谓城市核心高品质地段，地理位置十分优越。

项目共有5个子地块，西侧3个地块是涉宅用地：最西侧的E08-4地块，中间的E10-2地块和东侧的E12-1地块。

中间的E10-2地块用地面积最大，布置了8幢15-22层住宅楼和底层配套商业等，8幢住宅楼南北分2排布置，地块中间有一个南北贯通的公共通道，整个地块业态相对较为纯粹；

东侧E12-1小地块布置了1幢15层住宅楼，2幢12-16层办公楼和底层商业，住宅楼靠西北角布置，办公楼布置于东南侧，为商业、办公和住宅混合业态；

西侧E08-4地块布置2幢15层住宅楼、1幢24层自持租赁房、1幢22层公共租赁房和底层配套商业等，2幢住宅楼北侧临江布置，2幢租赁房南侧布置，配合东侧的底商，围合出较大的内部空间；

3个地块之间及与北侧滨江绿地之间均有公共连桥联通，人行交通十分便捷，空间开放性较强，有助于提升空间活力。

本期开盘即为西侧E08-4地块的2幢住宅楼，2幢住宅楼均北侧临江布置，北侧看江完全无遮挡，景观视野绝佳。

地块在南北面地块中间分别设置了2个主要出入口，其中北侧主出入口包含了住宅的人行、车行和消防出入口，南侧主出入口设置了商业、住宅的人车行出入口和消防出入口，并且住宅区和租赁房区由围墙和大门隔开；在地块南北面靠东侧底商外设置了2个消防出入口。

地块总共设置了2个机动车地库出入库，分别位于南北2个主入口处，向西侧沿用地外边绕行后进入地库，保证了车行对小区内部空间没有影响，但对相邻的住宅楼可能会有一些噪音和晚上车灯的影响。

精细日照分析：

陆家嘴太古源·源邸的分析结果是这样：计算已考虑周边所有建筑的影响，结果表明南部住宅和商业不会对本次开盘楼栋产生遮挡，楼栋仅受地块内部影响。

春秋季：08-R2#、采光优异几乎不存在遮挡。08-R4#低层受遮挡。就具体遮挡时间而言，08-R4#主要在上午受08-R3#遮挡。

冬季：08-R2#、08-R4#中低层受遮挡。就具体遮挡时间而言，08-R2#主要在上午和中午受08-R1#遮挡。08-R4#全天不同时间段均受遮挡。

夏季：由于楼栋朝向为东南偏转和夏季太阳角度问题，楼栋下午处于阴影中，不过反而有利于减缓夏季西晒。

（以下日照分析均为实际楼层）

春分秋分（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

春秋日照

夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

夏至日照

冬至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

冬至日照

免责：上述日照分析是专业规划师按照项目规划设计方案所作，不代表实际的日照，仅供参考。

小胖君为大家制作了智慧选房一房一价表，一个页面就能获取到最精确日照分析+产品面积+单价总价+价格差等信息。

使用说明书，可点击链接：智慧选房使用说明书

噪音分析：

噪音场分析的建模区域：

项目北侧为滨江大道，东侧为民生路，南侧为昌邑路，西侧为E08-1地块，中间为桃林路和民生支路。

基于如下假定对车流量进行估算：城市道路日间200辆/车道/小时，夜间50辆/车道/小时，小区内部车道日间100辆/车道/小时，夜间30辆/车道/小时，限速20公里/每小时，限速按照城市道路限值确定。

按照实际道路和附近建筑情况建立场地平面：

建立的噪音场分析模型示意图：

分析结果：

注明：以下分析均为建筑外侧噪音预测值，室内在实际情况下，因隔音玻璃的作用，对噪音有不同程度的削减，所以本信息仅供参考。

说明：分贝为声音响度单位，噪音每提高3分贝，响度增加一倍。

一、项目整体噪音分布

小区内噪音分布，采集位置为地面高度1.5m处，模拟人耳高度。

结论：

日间交通繁忙时间段内，项目北侧靠近滨江大道的最大噪音基本在64分贝以下，东侧靠近民生路的最大噪音基本在61分贝以下 ，南侧靠近的昌邑路最大噪音基本在62分贝以下，中间靠近桃林路的最大噪音基本在62分贝以下，中间靠近民生支路的最大噪音基本在62以下。

夜间交通繁忙时间段内，项目北侧靠近滨江大道的最大噪音基本在62分贝以下，东侧靠近民生路的最大噪音基本在58分贝以下 ，南侧靠近的昌邑路最大噪音基本在59分贝以下，中间靠近桃林路的最大噪音基本在59分贝以下，中间靠近民生支路的最大噪音基本在59以下。

上图如采用色块示意图（图中数字为分贝数）（结果是相同的，仅仅表达图像表现不同）

日间：

夜间：

二、各楼宇外立面噪音分布：

日间交通繁忙噪音最大值——住宅南面

夜间交通繁忙噪音最大值——住宅南面

日间交通繁忙噪音最大值——住宅北面

夜间交通繁忙噪音最大值——住宅北面

日间东

日间南

日间西

日间北

夜间东

夜间南

夜间西

夜间北

定价分析：

本批次推出两幢楼，共计50套房源，销售均价为169800元/㎡。

建面约278㎡户型的均价为171209元/㎡略高于均价，相对均价上浮1%；

建面约388㎡户型的均价为160173元/㎡低于均价，约为销售均价的94折。

小区北侧无建筑遮挡，一线江景

整体定价：1单元西户>1单元东户>2单元东>2单元西户

由此可见江景视野在本批次定价中所占权重较大。

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4幢：底层设有商业配套，可能产生一定的噪音干扰

2幢：北侧设有地库出入口，对低楼层住户可能产生一定噪音干扰，西侧的高纬大厦可能对西边套视野产生一定遮挡

南侧的自持租赁用房（24层）、公租房（22层）会对采光、视野产生一定遮挡

冬至日照模拟，仅供参考

建面约388㎡：共有22套

6000万以下有5套，6000-6500万房源有12套，6500万以上房源有5套。

西侧（02室）受2幢遮挡视野会受一定影响，东侧（01室）无建筑遮挡拥有更加广阔的江景视野，相同楼层东户比西户总价高380万左右；

9层以上价差较为平均，每上升一层，总价高62万左右。

结合模拟日照图，12层以上南侧冬至日照时间可达3-6小时，12层以下仅有2小时，相对来说12层以上性价比更高。

建面约280㎡：共有26套

4500万以下有4套，4500-5000万房源有16套，5000万以上房源有6套。

东侧（01室）受4幢遮挡视野会受一定影响，西侧（02室）无建筑遮挡拥有更加广阔的江景视野，相同楼层西户比东户总价高153万左右，

7层以上价差较为平均，每上升一层，总价高45万左右

结合模拟日照图，11层以上南侧冬至日照时间可达3-5小时，11层以下仅有2-3小时，预算充裕情况下尽量选择11层以上房源。

周边二手价格分析：

陆家嘴太古源 源邸周边的次新房数量可观，最好的参考标的是九庐，陆家嘴壹号院，都拥有一线江景视野。

九庐位置上更靠近陆家嘴核心，距离陆家嘴太古源 源邸直线约1.5公里，距离黄浦江江面直线距离约120米，非常具有参考价值；

陆家嘴壹号院位置上更靠近陆家嘴太古源 源邸，相距约600米左右，距离黄浦江江面直线距离约160米，也具有一定参考价值。

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九庐于2018-2020年建成，共有20套房源挂牌，挂牌价集中在15.8-24.7万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在5800万。

据链家网数据显示，在链家共有5套房源成交，成交单价在20.6-22.2万/㎡之间。

最近1套成交在2023年8月，成交单价206341元/㎡，总价3580万。

陆家嘴壹号院于2018-2019年陆续建成，共有5套房源挂牌，挂牌价集中在17.8-28.6万/㎡之间，最贵的一套挂牌总价在4900万。

据链家网数据显示，在链家共有1套房源成交，在2020年成交，成交价在15.7万/㎡。

综合来看，即使陆家嘴太古源 源邸均价约16.98万/㎡，2栋楼都拥有一线江景视野，仍然具备一定的房价想象空间。

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