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G60科创封面 +3大TOD

12号线旁，1.01低密墅区孤品

海派下沉式滨水会所

上海「保利西郊和煦｜领墅」售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔营销中心热线☎400-833-6309售楼处地址☎400-833-6309【官网】

已过会

均价53528元/㎡

建面约132-195㎡联排&建面约96-122㎡洋房

即将首开入市，项目火热建档中

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今年开年首次土拍，保利发展经过51轮竞价，以27.93%溢价率竞得西郊和煦南侧地块，这是10年来上海首个容积率低至1.01的住宅地块。

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立足这块臻稀的低密宅地，保利将市中心保利外滩序45、永兴里等3000-5000W风貌别墅的理念/品质/文化平移过来，打造保利·西郊和煦二期升级作品「领墅」，将环外联排别墅的品质与品相提升到前所未见的新高度！

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而且，地块容积率比市区风貌别墅更低，还不受文保的限制，内部空间设计的自由度更大，客厅挑空、内庭院、飘窗等空间附加值也更高。

虽然地段与市中心风貌别墅属性不同，在“科创走廊高阶产业+12号线高能轨交+3大TOD高浓配套”等维度，亦是环外的绝对翘楚及潜力王者。

最重要的是，「领墅」联排别墅主力户型总价仅在1000万级！

项目还有部分8F洋房，主力建面约96-122㎡，也是少见的低密墅质产品，质价比极高。

PART 01

“平移”风貌别墅的理念、品质与文化

前所未见的联排别墅产品力

约1.01超低容积率的土地禀赋，嘉佩乐风貌酒店式的风骨，以及空间魔法带来的高附加值，这三张王牌，足以让「领墅」的产品力直接封神！

1、约1.01容积率，政策窗口期的孤品

容积率就像一个人的天赋，决定了成长上限。高容积率的地块，再怎么优化设计，总要顾此失彼。

保利西郊和煦|领墅容积率仅约1.01，较西郊和煦的1.5容积率有了进一步优化。

在禁墅令政策之下，上海2010年开始已停止容积率≤1.0住宅用地的供应。上海上一次供应容积率1.01的宅地，还是在遥远的2014年。随后10年，再无此类宅地出让。保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

直到去年底在“好房子”政策指引下，上海才供出这一块1.01低密宅地，目前为止总共就出让过2块（另一块在紫竹）。而最近的青浦松江等部分板块控制性规划调整，将原来的低密用地容积率再次纷纷上调，再也没看过到1.01容积率的宅地规划。

保利·西郊和煦|领墅这样的1.01容积率，或将成为阶段性政策窗口期的孤品！

容积率的降低，对于住宅宜居程度的提高，是指数型效应，楼间距、绿化景观、面宽、采光和得房率，以及别墅的绿地庭院面积等，都会大幅提升。

对比市中心3000万起的风貌别墅，容积率一般在1.1-1.5之间，「领墅」在容积率上更胜一筹。保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

不仅是低容积率，项目西/北两侧还拥有约1000米原生水岸+约20米宽生态河道+约270°广角河景，同时被三公园环抱，自然交融的蓝绿肌理，创造出家园、进公园的无缝体验。

项目鸟瞰图仅供参考保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

联排别墅整体环河排布，景观视野与静谧氛围更上一层楼。

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总结来说，超低密+滨水+公园环抱，「领墅」这块地正是打造墅区的天选之地，而且后续也很难再有，当要且买且珍惜！

2、嘉佩乐酒店风骨，独一份的顶奢质感

自2024年以来，保利发展在土拍市场连下7子，“慢工哲学”引领楼市产品力的品质迭新，开启2025年的"保利发展时代"！在上海特有的风貌别墅领域，保利打造了永兴里和外滩序45两大标杆产品。

在同样孤品级地块的「领墅」，保利汲取建业里嘉佩乐酒店设计美学，将海派建筑经典元素平移过来，从立面、景观意境，到会所打造，实现与风貌别墅的理念、品质和文化平权，在西郊科创墅区构建了一个“3000万级风貌平权“的墅居范本。保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

1）建筑立面：

立面沿袭了嘉佩乐酒店的红砖元素，腰线运用深古铜色铝板，提取山墙、几何装饰等里弄建筑符号，以独具海派文化底蕴的红砖造艺，延续墅居经典三段式立面结构。

效果图仅供参考保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

西郊科创墅区浓荫之下，这抹红色分外亮眼迷人。

2）景观园林：

在传承嘉佩乐酒店贵重质感的同时，「领墅」利用滨水环绕的特点，规划有“归家五境、九剧场十二街巷”的景观布局，以更为阔尺的空间感焕新打造墅区的主题园境。买房须知的18个常识

1、查看五证，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

2、买房其实选择口碑好的开发商很有必要。一般好的开发商资质高、资金充足。

3、评估购房能力，对于刚需族来说，由于他们的经济能力有限，所以都会采取贷款的方式买房。而贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响，避免断供的风险，小编建议月供的数额最好控制在总收入的50％以内。

4、选户型，挑选户型时，首先要看户型的朝向。朝向优劣的顺序依次为：正南、东南、东、西南、北、西。

5、选楼层，中间层房屋的空气质量相较于低层更好，出行较高层更方便，可以说是折中。

6、很多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。

7、莫心急，年轻人置业时，不宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围，作出合理的决策。

8、看优惠，对于开发商给出的优惠，要多打听，多分析，多判断，不要盲目追风。

9、不可一味买大，看房一定要综合考虑，不可片面。首先是面积，面积以适用为原则，不可为大而大。

10、看规划，买房当然要挑楼盘，挑小区，挑户型，但是也不能只看房子，还要看房子的位置。毕竟，决定房子价值最大的因素便是地段，建议在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。

11、看价格，价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。

12、小区环境，小区景观、绿化、配套等与生活密切相关，更是楼盘质量的体现。

13、避免极端层，顶层和底层不建议买，底层不仅容易潮湿，发霉，滋生蚊子，光线也不好，顶层一到大夏天，不仅闷热，不透气，还容易漏水。

14、远离设备层，设备层是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响人的身体健康。

15、考虑孩子问题，买地产要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。

16、物业，不同的物业公司所做的服务千差万别，物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。

17、购房定金，定金对买受人是极为不利的，使买受人在签约的时候处于不利的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款。

18、签认购书，认购书基本条款要约定详细，对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。条款内容约定要合法有效，要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。

内行人买房的“5句口诀”

内行人买房可简单概括为“5句口诀”，即“一看地段、二看配套、三看楼层，四看户型，最后看价格”。

1、一看地段

内行人买房首先看的是地段，华人首富李嘉诚也说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”虽然这个地段论更适合用于投资房产，但是不得不说刚需买房选择区域（地段）也很重要。因为好地段的房产保值或升值的空间更大，购房风险相对城市偏远郊区较小，就算未来房价暴跌，首先下跌的也是地段较偏的房产，地段好的房产房价一般都是最后下降的。

2、二看配套

买房绝对不能忽视楼盘内部和周边的配套设施，不然小区的配套设施不完善，不仅孩子读书不方便，甚至连你想吃个饭，看个病都很麻烦。好小区内部和周边的配套设施就相对完善一些，不仅水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、多功能儿童活动空间、园区休闲场所、物业公司等内部配套设施能满足业主的日常居住需求，周边还有便利店、菜市场、食品店、药店、小型超市、学校、公交站点或者地铁站点等多功能服务配套满足业主以及孩子的衣食住行的更高需求。

3、三看楼层

不同的楼层，房子的通风采光、视野景观以及业主的私密性、居住舒适度，甚至噪音污染、出行便利性等都或多或少有所不同。一般来说，低楼层出行更方便，如遇意外也更容易逃生，但是通风、采光、视野等相对高楼层较差，私密性较差，噪音污染也严重；高楼层视野好、空气清新，通风采光都更佳，但是如果电梯故障，可能会影响出行。总的来说，一栋楼的1／3至2／3之间的楼层是较好的楼层，属于不高不低的“黄金楼”。

4、四看户型

不同朝向、不同通风采光的户型也能影响业主的居住舒适度，一般来说“南北通透”、户型方正、设计布局合理、干湿分明的户型才是好户型，这样住起来更舒服，而“西晒”户型、阴暗潮湿的“中间户”则被很多人所不喜。

5、最后看价格

很多购房者认为房价才是买房最关键的因素，其实不然，适不适合自己才是最关键的。在自己能力范围内，如果房价偏高你也能接受，这样你就会觉得地段好、配套好、户型好、楼层好的房子才是最好的，就算房价贵点也愿意买。

但是，如果你能力有限、购房资金有限，那么估计买哪里都会觉得贵，甚至觉得房价越便宜越好。不过“一分钱一分货”，好地段的房价贵也有贵的道理，而有些房子之所以便宜也是因为有明显的缺点，具体还是看个人的接受程度。如果你完全不介意这些房子的缺点，那就可以买，如果你介意建议还是不要买了，免得后悔。

还以引画入园为理念，营造流觞九境，树院、水院、后院，100M+沿河缤纷生活的场景，为业主带来尊崇感、仪式感兼备的归家体验。

效果示意图，仅供参考

3）摩登会所：保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

项目还打造独具海派审美的滨水下沉式会所，集健身、休闲、阅读等多重功能于一身，对标嘉佩乐隐奢度假型酒店的沉浸式体验。

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效果图过程稿，仅供参考

风貌平权带来嘉佩乐酒店式的风骨，是圈层身份的隐形勋章。如果说这是“面子”的话，那么创意设计带来的空间附加值，就是肉眼可见的“里子”。

3、创意空间设计，超级附加值

在户型设计上，「领墅」通过神奇魔法式的创新，让业主能够以私人订制的方式，实现实用空间倍增，空间附加值超越所有想象！

联排的主力户型是建面约132㎡的D1户型。乍一看，这是一个地下一层，地上三层的标准联排户型，从户型图上只能看到两个卧室。但仔细看的话，会发现许多令人惊喜的亮点~保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

1）约5.4米层高地下室，可打造双层地下私域

地下室层高约5.4米，可改造为两层空间，也能舒适通透，并为墅居生活提供无限精彩可能：保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

可以是家庭的电竞房/影音室；可以是孩子们的钢琴练习室/手工作坊；可以是太太的茶艺室/先生的健身空间；可以是父母的藏品书房/藏酒阁；甚至可以是私人会客厅/商务洽谈室。

重要的是，地下室不计入建筑面积！

与此同时，项目巧妙布局南北双采光井设计，双面优越采光，让空间更加通透；负一层直连地下车库，让业主充分体验尊崇归家。

2）空间魔法，创意设计实现空间倍增

项目创新设计了一层客厅挑空，以及内庭院等灵动空间。

挑空客厅，尽显别墅空间的尊贵气派。当然，也可以施展空间魔法，让生活空间更加自由延展。大家庭业主，如果对居住功能房间有更多要求，可以根据需求对灵动空间进行个性化改造。

经过空间倍增设计之后，这个建面约132㎡的户型，设计出4房4厅4卫，空间依然非常阔绰。这样的超高附加值，怎能不让人心动？！

3）超6米大面宽，演绎阔绰大宅气度

超6米大面宽保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔，提供更好采光与自然通风。一楼大横厅设计，更充分彰显墅居的尊崇礼遇！

4）L型星空露台，可藏纳生活百般想象

该户型南北双露台设计，高附加值再添重要加分项！

尤其是南向L型超大星空露台，不仅延伸居家尺度，而且更静谧更私享，日常看书喝茶、养花种草、烧烤聚会，全家畅享自由空间，不亦乐乎！

建面约195㎡的C1户型，尺度更加惊人，墅居体验堪称“庄园式”！

另外，8F纯正洋房的户型设计同样可圈可点。以建面约122㎡4房为例，类独立电梯厅+全屋飘窗+双联阳台+次卧270度转角飘窗，附加值同样拉满，整体尺度感远超同面积段其他产品！保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

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PART 02

高阶产业+高能轨交+高浓配套

地段价值潜力王者

G60科创云廊和AI产业集群的高阶产业、12号线（西延伸，在建）一脉徐汇的高能轨交，三大TOD（规划）及华二领衔的高浓配套，让保利·西郊和煦|领墅站在了上海同价位地段的价值制高点上！

1、G60科创云廊起点，产业势能澎湃保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

买房要跟着高能级产业走，张江漕河泾及其辐射区的坚挺，可能是最好的缩影。

保利·西郊和煦|领墅，落址G60云廊龙首贵脉所在的西郊科创别墅区。

作为承接大虹桥功能外溢的科创封面，G60科创走廊目前已集聚近50家世界500强、约64家上市公司、约500+家外资企业，贡献了松江约90%的工业产值，占上海工业产值近10%！（数据来源于上海松江官网）

随着G60从科创中心到超级产业中心的跃升，未来板块规划的时代红利，即将进入集中兑现期！保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

作为G60科创走廊的起点，洞泾在2017年就成功获批国家火炬上海松江洞泾人工智能特色产业基地，成为国内首个国家级人工智能特色产业基地。

洞泾高科技人工智能基地

目前区域内已入驻的企业就已经超过3000家，包括小米、海尔等一大批高科技产业项目，对于板块的长远发展来说，这才是真正的核心竞争力。（数据来源：悦洞泾）保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

2、地铁12号线（西延伸，在建），史诗级黄金线

项目所在的洞泾板块，本身已有运营中的9号线。但上海交通发布的数据，9号线泗泾、九亭和佘山，在上海地铁站中，始终稳稳占据客流前三名。

9号线，已经不堪重负！

作为黄金三角又一极的G60科创中心，迎来了”新贵线“12号线西延长线史诗级利好！

12号线西延建成后，从项目出发，1站G60云廊，一脉徐汇滨江，享受四大超级商业巨舰，并能与10条线路无缝换乘，快速接入城市中心！价值逻辑实现颠覆性跃升！

项目还紧邻沪松公路快速路（在建），未来通过自驾可速达七宝、虹桥枢纽及莘庄各地。保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

区位示意图，仅供参考保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔

3、精粹资源汇聚，纵享高维生活

未来12号线西延伸段建成后，除了带来轨交出行的便利外，还将依托线路站点规划三大TOD综合体：沪松公路站的未来湾TOD（规划）+刘五公路站的生态科技城TOD（规划）+科技园站的科技园TOD！

其中的沪松公路站未来湾TOD距离项目最近，将打造涵盖地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育和古镇特色商业等五大功能的综合性地铁TOD！

未来湾TOD效果图|仅供参考

教育方面，周边有洞泾学校、洞泾外国语实验学校、华东师范大学第二附属中学松江实验学校等保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔。

华二松江实验学校效果图

华二的入驻，无疑把洞泾教育资源带到了新的高度！项目距离华二附中松江实验学校仅1.5KM，是整个洞泾板块距离华二最近的新盘！（免责声明：预售房屋不划分学区，不做对口入学承诺，文章仅为相关资源盘点。具体入学政策请以相关单位公示文件为准）

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保利西郊和煦|领墅以1.01容积率孤品土地为基，复刻嘉佩乐酒店风骨，演绎风貌别墅的“平权革命”，更以极富想象力的户型创新，将墅居空间附加值拉满。

不仅如此，「领墅」还有着超高的质价比，可以总结为一句话：

2000万级西郊科创墅区圈层+3000万级风貌别墅品质，总价仅千万级！

西郊科创别墅区，历经20余年开发，已经形成低密高端居住生态链。「领墅」旁边就是长泰西郊别墅，保利十二橡树庄园等大型别墅社区，目前二手房主力总价都在2000万级。

数据来自贝壳网站

保利西郊和煦领墅售楼处电话☎：400-833-6309【售楼热线】✔✔✔上一站，则是从上世纪90年代开始开发的莘闵别墅区，十多个别墅社区聚集，目前二手别墅主力总价也在2000万级。

西郊科创墅区，在科创走廊+12号线（在建）+3大TOD（规划）三大引擎驱动下，焕发新的生机，而保利西郊和煦|领墅就是引领板块迭新的标杆之作。

与板块内房龄10-30年的别墅产品相比，「领墅」平移了当下上海最风潮的海派风貌别墅理念与风骨，对过去的产品形成跨越数代的革新。

比如莘闵别墅区的千万级二手联排，主力户型甚至是约5米单开间。缺少会所公区，物业管理缺位，更是那个时代局限带来的普遍问题。

莘闵别墅区联排户型示意图

在建筑、景观、户型、会所等各个维度对标3000万级风貌别墅的「领墅」，无疑是当下千万级别墅的质价比王者与不二之选。

首开在即，此刻正是抢占席位的最佳时机！

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