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——沁风雅苑——

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沁风雅苑位于上海杨浦区新江湾城，是板块内最新的纯叠墅社区（2022年建成），主打高端改善型住宅。以下从价格、产品特点、周边配套等方面为您详细分析：

🏠 价格与户型

价格：叠墅单价约12万/㎡，总价区间在3800万-5000万（参考下叠户型）。

户型特色：

下叠：无地下室（部分用户反馈遗憾），院子带水池（可改造），内楼梯占空间但设计气派，四个卧室均为套房。

上叠：部分户型带露台，但需确认具体设计。

🌳 产品与设计亮点

建筑规划：以玉兰花为灵感，楼栋错落布局，营造亲和空间感。

景观设计：由Wirtz International操刀，树篱、灌木修剪成艺术形态，营造超现实园林风格。

室内设计：Neri&Hu打造光影美学天花板，几何开窗设计独特。

🚇 周边配套

交通：临近逸仙路高架，地铁10号线新江湾城站步行可达。

商业：周边有悠方、国华广场等生活配套，距离五角场商圈约2-3公里。

教育：复旦二附校、上音实验学校等优质学区，国际学校资源较薄弱。

医疗：长海医院、肺科医院等三甲医院在2-3公里范围内。

📌 购买建议

适合人群

预算充足（2000万+），追求低密改善、学区资源的购房者。

对新江湾城环境认可，能接受距离市中心较远的居住者。

一房一价表

需谨慎考虑的情况

总价门槛高：最低3800万的总价，目标客群有限。

板块竞争：新江湾城新房（如中企云萃江湾）和二手房（如橡树湾）选择丰富，需对比性价比。

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2025年1-4月销售百强房企拿地集中度依然维持高位，销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，未来市场格局仍将集中于头部企业。

☉ 文／克而瑞研究中心

榜单解读

前言：在市场止跌回稳的背景下，土地市场分化加剧，重点城市交易活跃度显著提升。受优质地块集中成交推动，带动前4月百强投资金额同比增长42%。不过竞拍主力仍以央国企为主，多数房企尚未重启投资步伐。伴随对优质资源的稀缺性与市场价值重估的强烈共识，重点城市土地市场热度有望延续。

1

4月份成交建面低位持平

截至4月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2698万平方米，同比下降23%，降幅较上月全月扩大了12个百分点；成交环比3月同期上升50%，主要是由于3月基数过低所致。本月杭州、南京、厦门成交总价超过50亿元，南京、杭州、惠州、重庆、沈阳等成交建面超过50万平方米。因优质用地占比持续高位，本月平均楼板价3280元/平方米，同比上升14%。

2

金额、建面百强门槛值同比正增

截止4月末，新增土储货值百强门槛值为17.6亿元，同比下降7%，降幅比3月末收窄12个百分点；新增总价百强门槛值为8.1亿元，同比增长26%，新增建面百强门槛值为19万平方米，同比微增3%。

3

投资百强4月累计拿地金额同比增加42%

2025年1-4月份，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面之和分别为8309亿元，4285亿元和3915万平方米，货值同比增长23.6%，投资金额同比增长41.5%，金额增幅显著缘于核心城市核心地块供应量明显提升，建面同比增长3.2%。投资百强总量三个指标均同比正增长，企业投资积极性筑底回升。

4

销售百强投资集中度维持高位，拿地销售比0.3

2025年1-4月销售百强房企拿地集中度依然维持高位，销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，未来市场格局仍将集中于头部企业；此外，销售TOP11-20新增货值占比14%，TOP21-30新增货值占比6%，TOP31-50新增货值占比7%，后50强新增货值占比仅有3%。

拿地销售比方面，2025年1-4月百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13，主要受到个别头部房企拿地金额较大的影响，例如中国金茂、滨江集团、绿城中国拿地销售比都远高于百强整体水平。

5

土地市场热度分化加剧，投资集中度将持续提升

2025年1-4月，土地市场依旧呈现显著分化特征。以北京、杭州、广州、南京等为代表的一线城市及强二线城市土地成交溢价率持续攀升，核心区位优质地块频现高溢价成交现象，推动市场热度及关注度重回上行通道。但值得注意的是，本轮市场回暖呈现明显结构性特征，三四线城市仍量价同比回缩，市场复苏动能不足，实质性改善仍需依托区域经济基本面的修复及政策支持的持续性。

从房企角度来看，头部房企持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍企业数量增加且出价竞争激烈。市场集中度进一步分化，头部房企、国央企依托资金优势加速优化土储，而中小型房企受制于流动性压力持续收缩投资半径。这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集，行业集中度或将进入新一轮提升周期。