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——保利海上瑧悦——
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大家有没有发现，如今入市的中环旁新盘，价格正在全面抬升！
比如徐汇长桥，前两年约8.5万/㎡→如今约9.5万/㎡；
比如浦东金桥，前两年约8万/㎡→如今约8.5万/㎡……
沿着中环线看一圈，如今已经入市的新盘门槛价格，竟然已经到了近约”8“字头！
想买进中环的话，哪里还有更具性价比的选择？
——眼下唯有”北上海之光“的南大板块！
数据来源：网上房地产 位置来源：高德地图
距离来源：高德地图测距
断供近一年后，如今南大终于再出纯新盘，千亿央企保利发展打造的【保利·海上瑧悦】！
房地联动价约6.3万/㎡，直线距离中环线只有约3.2km，和古美、森兰到环线距离相近！
更具性价比的是，项目到南大未来核心TOD，地铁15号线丰翔路站的直线距离还只有约500米！纵观市面上6字头真·地铁房（距离地铁站约0-500米内），保利·海上瑧悦的区位要明显优越得多！居住于此，自驾出行便捷，乘坐轨交通达！
数据来源：网上房地产 位置来源：高德地图
距离来源：高德地图测距
15号线从南向北串联起南大+桃浦、漕河泾、紫竹+大零号湾等共计万亿级的科创产业链条，可谓是南大智慧城开发的强大”助燃剂“，让区域未来更为可期！
最新消息：【保利·海上瑧悦】预定八批次入市！首开建面约99㎡三开间朝南舒适3房，建面约128㎡南向四开间采光4房！具体来看：
项目效果图，仅供参考
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“黄金中环”最后成片开发宝地！
开发标准“不低于黄浦江两岸”
后发优势抢建设“快车道”！
与串联在“黄金中环线”上的前滩、金桥、张江、漕河泾等地段比肩呼应，最后一块成片开发的土地南大智慧城，如今正是被政府细心打磨中、即将绽放光芒的”宝珠“！
南大智慧城承载上海北部“转型”核心之重担，规格是“不低于黄浦江两岸”的开发标准！根据规划，南大智慧城的总开发体量达到了惊人的约697万方，是近年同属中环开发焦点：前滩的2倍！
今天下午
解放日报跟南大开发公司、保利发展公司
共同举办2023南大智慧城建设主题沙龙
揭秘南大的未来
如今的南大智慧城，拥有着“站在巨人肩膀上”的显著后发优势，已开始抢占建设快车道，即将在中环赛道上实现弯道超车——
核心区多栋高楼封顶，规模渐成
6轨交汇+双TOD高规格交通格局已定
·南大核心区多栋重要办公建筑已封顶，超530家尖端企业已入驻：
在南大智慧城核心区内，以南大标志性双子塔“数智中心”为首的多栋办公建筑，包括科创之门、数智绿洲一期、数智绿洲二期均已实现封顶！
南大智慧城聚焦的智能网联汽车、人工智能、节能环保、智慧医疗等主导产业，已有先导科技/中软国际/深创投/国泰君安/安永/毕马威等超530家头部科创金融企业先后签约入驻，产业总投资超400亿元。
南大智慧城规划图 来源：网络
·丰翔路、南大路双TOD即将建设，南大即将形成6轨交汇格局：
南大两大轨交枢纽，丰翔路TOD地块已经计划于今年下半年进入土地一级市场，将集高端购物中心、甲级写字楼、品质住宅为一体；南大路TOD地块拟明年启动开发，将建250米摩天大楼，高端品牌酒店！
根据规划，未来南大智慧城将形成足足6轨环绕周边：15号线、7号线、规划18号线、22号线、26号线，城际铁路南何支线！交通能级相当可观，真正北上海之芯！
未来，保利·海上瑧悦直线距离约500米的丰翔路地铁站，将有18号线、22号线、15号线三轨汇集于此！1站之外，还可以与7号线换乘！轨交密度比肩市中心！
南大智慧城周边轨交规划示意图 来源：网络
高能级教育、医疗、生态资源
早已逐步投入开工
·南大九年一贯、上师大附中双牛校建成：
在【保利·海上瑧悦】直线距离约800米处，上大附中协办的九年一贯公办【南大实验学校】已正式开学；
项目南面107地块，上师大打造的市实验性示范性高中【上师大附属中学宝山分校】今年已借址开学，明年学校正式开学！
区域内还有多所幼托已开工建设，保利·海上瑧悦紧邻的05-05幼托主楼已完成装修安装，周边还将有1所小学待建！
上师大附属实验中学宝山分校效果图
来源：公众号上海宝山
·上交附属仁济医院宝山分院二期扩建即将完成：
距离保利·海上瑧悦约1.8km距离的二甲仁济医院宝山分院，于2013年迁至南大，根据智慧城建设需求已于2021年开始二期扩建，如今已结构封顶，新增床位约350张。
将于明年4月正式竣工，未来将对标三级综合性医院，成为宝山西南地区区域性医疗中心！此外在项目周边，还有三甲华山医院北院，2站地铁可以直达。
上交附属仁济医院宝山分院二期效果图
来源：公众号上海宝山
·占地约300亩南大智慧城中央公园今年即将建设开工：
保利·海上瑧悦南面，南大智慧城核心区域中央公园建设工程即将迎来全面开工，将打造“水林复合”中的“PARK WALK”空间，融合自然、科技、文化、运动等多重元素！
南大智慧城中央公园效果图
来源：公众号上海宝山
眼下南大智慧城这片热土，正在有条不紊地构建每一条“区域脉络”，一座北中环国际化CBD已然跃然于纸上！
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联动价直涨约4000元/㎡！
备受青睐的南大区域，
抄底“末班车”来了！
当然，南大这样的超级“潜力股”，早已备受全市人民的青睐！
从2021年到现在，南大及其周边区域入市新盘屡屡触分，去年【保利·海上瑧悦】旁的公园映约462套房源一次性入市，在短短4天半内获得了多达约925组认购，开盘当日即售罄！
但没想到的是，如今项目还没入市，竟然已经成为抄底南大的“末班车”！
效果图，仅供效果示意
南大新地块联动价已经涨到约6.7万/㎡
就在保利于今年4月拍下海上瑧悦，间隔三个月之后的二批次土拍中，项目隔壁同样是位于丰翔路地铁站旁的宅地，联动价已经高达约6.7万/㎡，直涨了整整约4000元/㎡！
甚至7月拍出的这块宅地，到丰翔路地铁站直线距离比项目远了近一倍！
随着南大智慧城的逐渐建成，南大宅地的出让价格还将继续水涨船高！毕竟整个中环旁门槛已经达到了约8万/㎡，与保利·海上瑧悦的约6.3万/㎡联动价之间有着相当大的价格空间！
根据消息，今年下半年丰翔路TOD地块出让时，其中宅地的联动价可能近约7万/㎡，南大未来住宅门槛或将出现三连升！？
区位示意图 数据来源：上海土地市场
南大二手房成交价格已经到达约6.7万/㎡
保利·海上瑧悦周边的二手房如今也成交频繁：
项目南面2018年建成的次新房保利熙悦，在8月初成交了一套百平3房，均价到了约6.7万/㎡，与项目形成了约4000元/㎡的价差；
项目西面2018年建成的次新房招商中环华府，在7月最新成交一套百平3房，均价达到了约6.8万/㎡，与项目形成了约5000元/㎡的价差！
这还仅仅是单价上的差距，再加上没满五所征收的增值税、二手房交易的契税、房屋评估费等……隐藏成本远比购入新房要高！如今从二手房市场上买到南大优质住宅的花费，已经明显超过了保利·海上瑧悦的购入门槛！
而这，还只是当下的二手市场价格，等南大开发走入兑现期，二手房价必然会乘风而动，顺势而涨！
比如前滩，从10年前的默默无闻，到如今区域高能级配套兑现落地，2023年5月的次新房成交价，已经高达14.9万/㎡；
比如真如，从摆烂近10年，到2017年开始大刀阔斧区域开发建设逐渐成型，如今次新房挂牌价，已经突破12万/㎡……
周边二手房示意图 成交数据来源：链家
南大2023-2024出让土储只剩下2块
根据最新公布的宝山2023-2024土储计划来看，整个宝山区未来在外环以内的出让地块只有4块，其中南大只有2块，都是15号线地铁站上盖，联动价只会比保利·海上瑧悦更高！
等项目入市后，最短也要间隔一年项目周边地块才会再度出让！参考本次三个月联动价就上涨了约4000元/㎡，到时候出让地块联动价在约6.3万/㎡的可能性，相当小！
土储地块示意图 信息来源：上海规划局官网
所以说，【保利·海上瑧悦】以约6.3万/㎡的联动价，确实是所有青睐南大、想购入上海中环旁的购房者，如今能上的“末班车”！
如今项目即将首开，务必抓紧！
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盘盘热门的顶流KFS！
千亿央企·保利发展
“悦”字系新作，上海首亮相！
而回到项目本身，开发商千亿央企·保利发展，本身就是上海的顶流开发商，今年入市的嘉悦云上、和樾天汇、海玥天汇，哪个不是期期触线、盘盘热门！
眼光独到的保利，总是能敏锐的发现城市的每一个发展节点，并且在区域内为精英们打造足以被时代铭记的产品，并持续深耕！
【保利·海上瑧悦】，作为千亿央企·保利发展在15位竞买人中夺得的宅地，更是其重回北上海后的首个“悦”字系作品，无论是社区设计，还是房屋品质，都十足让人期待！
保利北上海开发楼盘图 来源：网络
“悦”字系秉承东方人文主义，传承海派文化底蕴、东方美学意境，借鉴海上名园的山水造景，为北上海高精尖菁英家庭营造现代的东方居住体验。
其中社区大门更是规划花重金打造展现东方气度感的阔气门庭，提升项目的格调，让业主体验更强的尊贵感。
效果图，仅供效果示意
交付运营后，未来社区将由保利发展旗下的保利物业来保驾护航。
作为国家首批一级资质认证的物业，保利物业将计划面向业主推出的【四时雅集】服务，结合三大主题社群与传统文化节日，致力为保利·海上瑧悦业主带来雅智由心的生活体验。
效果图，仅供效果示意
效果图，仅供效果示意
产品方面，保利海上瑧悦首期将推出建面约99-128㎡精装3-4房，楼栋位置位于社区中部，出入社区更为便捷，视野也相当不错：
效果图，仅供效果示意
建面约99㎡3房 三开间朝南
建面约99平3房，3开间朝南，外接观景阳台，采光和通风效果佳，视野开阔。
户型亮点在于对公区空间的重塑，通过厨房半开放式移门设计，让公区视野得以”解放“；
从入户到客厅不间断的整体收纳柜预留空间，让家庭可储存面积变得更大，实际居住满意度更高；
再看私区，主卧自带衣帽间和独立卫浴，舒适度和私密性都更好；南北房间均带飘窗，采光充足，且增强了户型对外的延展性，是一步到位购房者的优选。
建面约128㎡4房 尺度阔绰 空间轩朗
建面约128㎡的户型，户型方正，四开间朝南，采光和通风都相当不错；
其中公区的设计性变得更强，开放的厨房、南向X灵动空间，让公区整体都具有强大的可变性，业主可以自我打造出N种可能性，也让视野变得更为开阔；
私区房间都非常方正，全都带有飘窗，通透性十足；主卫、客卫都是标准干湿分离设计，更便于日常清洁；主卧拥有了步入式衣帽间，居住体验感更佳！
直线距离地铁15号线丰翔路站约500米
南大抄底”末班车“预定八批次
【保利·海上瑧悦】
房地联动价约6.3w/㎡
首开建面约99-128㎡现代东方住宅！
8月26日-9月25日
【保利·海上瑧悦】
大宁久光展厅正式开放！
巡展地址：
静安区共和新路2188号（大宁久光中心）
保利海上瑧悦售楼处电话:4 00-8874-108✔【已认证】⭐⭐⭐⭐⭐
保利海上瑧悦营销中心电话:400-88 74-108✔✔【已认证】⭐⭐⭐⭐⭐
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
