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当下500万预算买新房，有两个项目绕不开：宝山顾村板块的招商中旅观境和松江泗泾的招商时代潮派。☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

站在市区客的角度，轨道交通和商业是首要的考量因素，而这两个项目在这两方面的表现都非常强。我们之前测评了中旅观境，综合评级给到B+。今天就来测评另一个——招商时代潮派·东屿，规划有6栋18层小高层，主力户型为91-127㎡三房至四房，本批次加推238套103-127㎡三房，过会均价5.27万元，主力总价500-650万。我们给到的总评级也是B+，两者的主要差异，还是通过12分项具体来看。☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

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区位评级A

区位总评给到A，其中地理b+，交通a，配套a，相邻b。

项目位于松江区9号线泗泾站点旁，地处泗泾板块最核心位置，作为泗泾地铁沿线最后一块涉宅用地，这里也是板块内最后一个轨交新房项目。

它与中旅观境的优势有相似之处，交通和配套是共同的亮点：其一，距9号线泗泾站直线仅200米，比一期更靠近地铁，3站达七宝、6站至漕河泾，9站到徐家汇；其二，自带18.5万方的招商花园城，将直接提升整个板块的商业能级。☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

主要不足在于，周边仍有浓重的城乡结合部既视感，且地铁挤、地面堵，虽“便”却不够“捷”，同时可能存在噪音问题。☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

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两个项目的区位最大差异体现在板块成长性：一个处在发展末端，一个尚处开发初期。时代潮派是成熟片区核心的最后一个项目，积极来看，如果它的产品力在整个区域内保持领先且未来无人超越，那么在未来二手房市场中会始终保持在区域内较高水平；但消极面在于，板块内存在大量相对老旧的二手房，使得整体价值无法继续突破。☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

而中旅观境作为新顾城片区的首个项目则完全相反，积极之处是未来持续的房地产开发使它有更大的想象空间；但消极来说，如果遭遇下行周期，潜在的巨量新房供应会对二手房价带来巨大压力。

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产品评级B

产品总评B，其中规划与排布b，公区b，户型b+，内装b+。

二期东屿地块较小，6栋18层小高层分前后两排排布，无独立会所，通过主题架空层满足各年龄人群的日常需求；☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

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装标延续一期，成本2500元/㎡，同中旅观境同为外郊环“顶配”；

户型是主要升级点：二期所有户型均配南向双阳台，127㎡户型更带南北三阳台。对标一期，103㎡户型在同格局下，阳台进深和面宽大幅提升，总面积近12平，功能与空间明显升级；☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

127㎡户型从四房改三房，新增玄关及S墙收纳，南向双阳台近13平，次卧带3.4平阳台，舒适度大幅提升。☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

两个项目的产品差异很清晰：中旅观境依托地块条件侧重公区的打造，更适合改善客户；东屿则更“实惠”，通过建筑规划突破赠送了更多室内面积。

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所以，如果你喜欢打开门的公区更好，就选中旅观境；如果你希望关起门来的空间更大，时代潮派更合适。

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交易评级A

交易评级A，其中定价a，供需b，竞品a，能力b+。

二期东屿今年5月首开，两批次共推出371套房源，截至测评日网签128套。虽去化不如一期（一期推出1135套网签934套），但需注意：一期是项目首开，供应规模更大且叠加市场环境差异。

而它的当前表现已优于“同胞兄弟”中旅观境（推出414套网签132套），主要原因有以下两点：第一， 上游九亭早已开发结束，下游松江新城价格更高，对西南城区依赖轨交通勤的刚需客户而言，这里是首选，同时泗泾本地也有一定量的刚需刚改需求；☑️☑️招商时代潮派售楼处电话：400-1183-605☑️☑️

第二，二期主力面积91-127㎡小于中旅观境的110-144㎡，而且通过多阳台赠送了更多的套内面积，在控总价的同时也抵消了部分涨价带来的抗性。

综上所述，对市区客而言，相同的预算下两个项目各有各的好，大家可以各取所爱。

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