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三、其他温子曾经曰过：人有多大胆，地有多大产。心有多大号，能贷多大票。
如果不是上了热搜，我TNND万万不敢相信：
这年头儿怎么还能有人为了买房，贷款往死里贷…
有这个勇气，但凡您收入再多个大几千，那都是国之栋梁。
今天咱们唠的这位小爷和这档子操蛋事，发生在杭州；
但它的教育性、思想性、艺术性，放到全国都足够杀一儆百、以儆效尤。
最起码，好过除夕夜的村晚小品，大伙儿可以在看、转走…
话说，余先生本是个无忧无虑的精神小伙：
宁波搬砖、月工资5000多、存款10万元（其实是5万，另有5万朝母亲借的）。
这个条件，虽然在人均年薪百万的抖音用户面前，嘚瑟不起来；
但好在人余先生是凭本事吃饭，老实巴交的，也没啥毛病。
万万没想到，略显平实但岁月静好的日子，被一个买房的想法打断了——
11月初，余先生经介绍，从宁波跑到杭州富阳一个名叫杭房·湖著观邸的楼盘看房。
置业顾问向他推销了一套89㎡、总价191万的房子。
眼看这卖房的，比后半夜两点的颜值主播都热情，一咬牙、一跺脚，下单了！
可下单是下单，这里有个技术性问题需要解决：
总价191万的房子，两成首付也得38万，算上朝老妈借的钱卡里也就10万，这可咋整？
没关系，人家开发商艺高人胆大——可以提供价值28万的“黄金券”。
通俗点说，只要银行批准了这个房贷方案，开发商可以帮忙垫付剩余的28万首付，你慢慢还就是了。
我去…还有这好事儿？
开整！但凡慢一秒都算对开发商和银行的辜负。
余先生脑袋一热，把仅有的10万存款，以定金的名义支付给了开发商。
你瞧瞧，你瞧瞧…区区10万块钱花出去，竟然撬动了小200万的财富！
前方高能，正片开始——
回到家之后，小爷越想越不对劲：
我尼玛一个月工资5000，月供得还7500…
这要个把月、一年半载我还能扛一扛，30年，我这比陈永仁当卧底还遭罪。
一想到这儿，彻底打退堂鼓了。
最终促使余先生铁了心要退房的，是打听到两个细节：
其一，开发商给他28万，甭管取啥名字，反正是用作首付款，这个操作涉嫌违规；
其二，一旦让银行查出来，可以立马要求偿还全部贷款，还不上，房子直接拍卖。
这么一来，仅有的10万存款搭进去了，还混一老赖当。
真不是危言耸听，剧本要照这么发展下去，发生这个结局根本没跑。
然而，好不容易卖出去的房子，你跟开发商说退？
这玩意儿可老难了！
开发商坚持：买卖房屋白纸黑字，签了合同不好反悔。
余先生反驳：你这卖房卖出违规操作来了，合同无效。
嘴官司打了一个来月，总算有结果了——
开发商表示，愿意退还余先生的10万元定金，买卖合同撤销。
虽然是在当地房管部门和新闻媒体的介入调解下完成的，但好在有惊无险。
事情到这儿虽告一段落，可热搜上的集体围观却刚刚开始。
就像咱们在文章开头说的：
这场闹剧的教育性、思想性、艺术性，放到全国都足够杀一儆百、以儆效尤。
在整件事里，余先生犯了两个危险错误。
一是异地买房，没能提前做好功课。
浙江省内购买力强，且各县区市对省会杭州的价值拥有高度共识，这个没问题。
可问题是，对省会价值有共识，和对省会核心板块价值有共识完全是两回事。
像余先生险些买到的房子，位于杭州市富阳区，属于典型的远郊区——
跟宁波奉化、广州增城、成都简阳、武汉蔡甸不能说十分相似，只能说一模一样。
即使是2022年以前，楼市尚且红火的时候，类似地段也只是妥妥的本地人市场。
到了城市化进程放缓的阶段，哪怕是区域性中心城市，人口扩张的步伐也大概率远不及从前。
买到手若干年之后，谁来接你的盘也就成了问题。
开发商当然知道这些，所以对它们来说，苍蝇腿也是肉，但凡吃进嘴里的就很难吐出来。
我把话放这儿：余先生能维权成功，有一大半是沾了杭州土地财政的光。
像杭房这类本地口碑型企业，势必将维护杭州楼市的声誉视作生命线。
如果换一座城市，开发商退钱不一定能有这么顺利。
但对于购房者来说，想要异地买房不踩坑，关键的第一步就是要打破这种信息不对称。
完善、落地且真正有人气的“产业+商学铁”配套，永远比天花乱坠的规划和让利更有价值。
如果作为外地人，弄不清楚这些，就去看看当地新房的去化流速、显性库存、供地规模以及二手房的供需关系。
以上哪个数据，都比置业顾问的空口白牙更有说服力。
还有一个更简单的分辨方法：对于北上广深以外任何一座城市而言，越早松绑限购的，越应该格外小心。
二是上杠杆前，没能客观分析自己啥情况。
有句话不知当讲与否——
月薪5000，月供7500？您这不是脑子一热，您这是脑子罢工啊！
即使是在楼市每天高歌猛进的年月，您这么做都有待商榷；
更何况，是在楼市磨底分化的今天，杠杆“超级加倍”确实欠考虑。
得亏这是房管部门和媒体的同志给力，房企也算有担当…
要不您真掏空家底买一潜在的法拍房，哭都来不及。
如果开发商王八吃秤砣——铁了心不退房，等待余先生的只能是钱财两空、秒变老赖。
当老赖具体啥后果，大伙儿可以移步我前段时间的文章《比房企债和城投债还猛？必须打掉！》中一探究竟。
那有老铁说：我想买房，还缺钱咋办？
咋办？办你七舅老爷！
有多大屁股穿多大裤衩，它不香吗？
截至发稿时，我都没想明白：月薪5000、月供7500，银行怎么可能过审…
银行要是没过审，那可真是“看似无情却有情”，万一它也脑子一热给你过了审，相当于把客户和银行一招带走。
如果这件事真的发生了，那妥妥算得上楼市下行压力来临时的次生灾害。
由于楼市下行，开发商急需回血，各种铤而走险、幺蛾子都来了；
由于楼市下行，银行业压力扩大，不排除为短期利益睁一眼闭一眼。
花开两朵，各表一枝，咱先说开发商这头。
房子去化流速放缓后，回款压力和债务压力空前，这是不争的事实。
越是这样，越是容易模糊促销手段与金融安全之间的界限，有些甚至在违法违规的边缘反复试探——
深圳市龙岗区某新盘项目曾出现过所谓“零首付”，譬如说首付款100万，分五年还清；
南京市雨花台区某楼盘，客户流水不符合放款条件，销售敢找所谓担保公司伪造假流水。
老铁们，住建部、央行、原银监会早在2017年就曾联合印发过《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》——
里面明确提出，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
严格来说，零首付已经是违规操作；
至于伪造假流水，妥妥的违法骗贷。
怕就怕开发商管不了那么多，最终演变成伙同购房者一起骗银行——
自己先回了款再说，拉饥荒也是购房者和银行之间啥咬啥、一嘴毛。
换句话说，开发商只需一点骚操作就能实现一本万利甚至无本万利。
提高开发商涉贷违法成本，迫在眉睫。
再来说银行这头儿，不长心真的有点说不过去。
银行如果在涉贷问题上睁一眼闭一眼——
既能当加害者、也能当受害者。
这是它和开发商最大的区别所在。
当前，我国银行业净利润率和净息差处在历史低位，但存款余额却看看往上飙。
在这种情况下，银行的放贷KPI考核，那可老严了。
你都别说大堂经理和窗口柜员，就是保安大叔和保洁阿姨，也恨不得给安排上贷款指标…
常在河边走，哪有不湿鞋？
在息差压力与经营压力叠加之下，逼单的动力和快感200%能压过控制坏账的理智。
这是人性决定的！
大碗楼市在此郑重呼吁：无论银行面临着怎样大的息差压力和经营压力，都必须从严打击表外杠杆扩张。
最直接的原因，是表外杠杆自身具有高度的不透明性和不可控性。
一旦表外杠杆失控，我们可能连“饥荒到底有多少”那么个精准的数据都没有！
需要多少钱救市？需要财政如何发力？完全摸不着头脑。
恐惧往往来自于未知。
更何况，我们当年调控的目的，本质上是通过去杠杆操作确保不发生系统性金融风险。
本已冒着市场端超调的风险，没成想还在信贷市场出现了反噬…这件事决不能发生。
无论宽货币宽到什么程度，严控坏账风险都应该是一条不可逾越的红线。
时值年尾，真的发生了一些我们意料之外的事。
陕西省发消息表示鼓励科技人员离岗创业；
郑州公交拟鼓励工作满10年职工自主创业；
加速精简机构、核减事业编制岗位的小城市越来越多…
和这些相比，余先生的买房惊魂记可能真的还算小拉卡米。
发生这些事的直接诱因便是财政收入缺口。
是不是土地出让金下滑带来的财政收入缺口，水平有限、能力一般，咱给不了结论。
还是来看几组数据吧：
2023年1-10月，全国土地出让金收入28629亿，较2022年同期下滑26%；
其中，一线城市土地出让金收入降幅最低，22.01%；
受成交规模拖累，三四线城市土地出让金收入降幅超过了30%。
所有这些，连同银行业的经营压力、开发商的债务压力一起，为某些光怪陆离的行为提供了某种合理的解释。
但是，解释合理不代表行为合理，要想彻底根除这些怪相，就必须让商品房市场与资本市场重回良性轨道——
社会财富永远只在货币、房产、债务和证券四种形式里循环往复。
就目前的情况看，我们的广义货币M2已经逼近300万亿，超过40%囤积为银行存款。
反观房产与资本市场，筹措资金明显不足。
接下来的救市中，我们不仅需要支持合理的自住和改善需求，更要让房地产回归合理的投资属性。
拯救中产家庭于失业阴霾、债务压力与资产缩水，正在成为其中的关键环节。
否则，与房地产市场相关联的资金梗阻问题，就难以从根本上解决。
该光怪陆离的还会光怪陆离，该铤而走险的还会铤而走险。
时至今日，能让房地产市场找到持久均衡点的，只有强大而健全的资本市场。
这远比我们无休止地讨论楼市究竟是过冷还是过热、楼市该不该成为家庭财富的蓄水池，要有意义得多。
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