最新消息：大家期盼许久的保利·永兴里新品即将入市，涵盖建面约100㎡三房，建面约170-210㎡风貌别墅，预计近期即将入市！
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2024年的上海，新房市场被所有人贴上了豪宅标签。
豪宅的加速供应正在 “占领”上海最核心的地段和资源，尤其在内环内，尤为明显。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
66.5%的豪宅分布在内环内，内环内今年的供应量更是去年的 6.2倍
换言之， 内环内的土地正在加速豪宅化。
越是这样，越让大家意识到 “内环内”三个字的含金量正在快速攀升，甚至成为了全国买房最大的“安全堡垒”。
就在内环遍地“豪宅化”的同时，也诞生了今年最难的购房群体：
预算千万，却想坚持留在内环内的改善客们。
截止到2024年11月13日，今年内环内总计在1000-1500万的新房供应仅仅只有 947套，相较于2023年 缩水高达约72%，为5年历史最低值！
在数据中，我们也发现了一个新的趋势：
今年千万总价的主力供应已移动至至中外环间，所以对于 这个预算段的小伙伴来说，想要置业内环甚至内中环的难度在加剧。
除了预算，户型也是绝大多数客户会考虑的重要因素。
就在8月上海正式官宣取消了7090政策：
小高层和高层的中小套型住房建筑面积标准分别调整为110平方米、120平方米，根据环线调整供应比例，中外环间区域中小中小套型住房供应比例不低于70%。
过去百平出头可以做3房的产品，未来面积门槛提升，大概率只有去中外环间才能淘到合心意的房源。
其实从今年百平三房的新增供应情况就能看出一些端倪。
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即使不考虑预算，要想在内环内遇到一个百平三房产品的概率已经变得极小了。
根据一房一万数据中心统计，截止11月13日内环内可售的百平三房存量 只占0.7%，不夸张的说这个数据几乎接近于0了。
所以，把 内环内+千万级预算+百平三房这3个条件放在一起时，无疑是上海新房界今年的 超级难题！
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好在这道难题，马上要有最优的解题思路了。
保利·永兴里，给出了上海城市更新项目一个典范答卷。
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苏州河汇入黄浦江，实景图
静安内环内，城央黄金C位
建面约100㎡3房，近79%超高得房率
建面约170-210㎡，限量双拼风貌别墅
小高层约12.5万/㎡，别墅约18万/㎡
新品近期即将入市
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01
新静安中心，内环内黄金三角
无论上海商业中心如何更替，如果只能有一张城市名片，唯有 外滩+人民广场。
从历史底蕴到世界的影响力，它的地位无人超越，以此为核心诞生的土地价值更是炙手可热。
3KM范围内诞生了大量优质核心板块：陆家嘴、南京西路、苏河湾、北外滩等等，足见其对板块赋能的强势力量保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】。
保利·永兴里，恰恰坐就落在外滩黄金3km内，地段能级不言而喻。
项目可便捷到达的轨交包括了1/3/4/8/10/12等，从楼盘出发到轨交8号线中兴路站、3号、4号线宝山路站， 直线距离不足500米。
2站到人广，3站北外滩，4站淮海路、外滩，5站陆家嘴等等，便捷程度令人惊叹。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
此外，内环高架+南北高架+北横通道，形成了保利·永兴里周边超强的自驾网络，直抵市区各处。
这些只是保利·永兴里周围已有的基本面，更为强悍的还有未来！
静安内环内，近享双重规划利好
作为静安内环内核心C位，保利·永兴里同时享受到 苏河湾+中兴城的重磅规划利好。
苏河湾占据了2035规划中最重要的核心战略： CAZ+一江一河。
图源百度
就在10月下旬，多国城市的商务代表也来到苏河湾考察，洽谈合作，足见苏河湾走向世界会客厅的强劲动能。
凭借硬核的资源优势，区域内已有23 家跨国公司地区总部，20 幢亿元楼宇、70 家高新企业、10 余家国家级孵化器及市级科创基地等各类品牌创新载体。
苏河湾产业化结构的多元化，引入高精尖人才的能力更强，对区域房价的承托力毋庸置疑。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
仅“十三五”期间，苏河湾集聚带吸引投资 高达 343.2 亿元，已超越南京西路集聚带，占静安区发展总投资额的 44%。
除了享受到强大的经济势能，保利·永兴里周围更有浑厚的人文艺术气韵。
项目约1.5km范围内，你可以步行道四行仓库、慎余里、天后宫、上海总商会旧址、湖南会馆等，品读岁月诗歌。
可以感受法拉利意特展厅、UCCA Edge 尤伦斯美术馆、苏富比等国际顶级品牌带来的熏陶。
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目前苏河湾还处于高速发展中，规划中还有超高双子楼、瑰丽酒店、璞丽酒店、约100万方珠江综合体、约55万方华兴新城等等，超大体量高端配套落成后，将进一步提升能级。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
苏河湾未来示意图
再看中兴城，作为近年来内环内更新力度最强的板块，规划中的百万方中兴城正以超快速度推进。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
随着内部商业短板的补齐，形成了集商业+公园+教育为一体的高端住区，与苏河湾强强联手，其资源密度足以傲视群雄。
而区内的坚挺房价表现，也充分反映了市场对这里的认可。
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根据一房一万数据中心统计，十年间西藏北路板块的二手商品房房价 翻了2.6倍。
即使经历了一年多的楼市下行，次新二手成交均价从去年的139452元/㎡，到今年137816元/㎡， 仅微跌了1.2%！
对比其它热门板块也可以看到，区域内的二手商品房 走势更稳健，也反映出其真实价值的 扎实、可靠！
保利·永兴里，真正唾手可得的资产安全感！
02
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保利首个城市更新风貌标杆
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尽管地块不大，但城央少有的2.5低容积率，让地块有了非常优越的天分。
旗下2024年首个城市更新风貌标杆
由于地块内含有风貌别墅，为了让建筑之间以及与周围历史文脉相融合，项目经过3个多月，数十次多部门研讨会才确定初步设计方案，足见其用心程度。
最终以 “新旧共生”为设计主旨，将内部产品分为 西邸、东园、兴集100三个部分精研设计。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
效果图过程稿，示意仅供参考
其中西邸为117套百平3房的小高层，东园为21套风貌双拼别墅，兴集100则为家门口的精品社区商业。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
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优雅弧形立面，优越窗墙比保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
建筑设计上聘请国内一流的天华团队担纲，参考了英国伦敦的斯毕塔菲尔德市场，澳大利亚悉尼Lumiere公寓楼等国际知名建筑。
效果图过程稿，示意仅供参考
小高层立面采用了海派建筑中非常经典的弧形元素，以鲜明的橙色铝板条，搭配大面积的玻璃幕墙，打造优雅通透的流线造型。
在转角弧形处打造了3层错落的层次感，配合优秀的窗墙比，展示出现代摩登的质感。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
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一街+一轴+三门，丰富归家体验
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园林部分也非常考究，整体上由外一街、一轴、三门组成，将现代与经典相融合，延续新旧共生的理念。
景观采用 “鎏金岁月，六境和鸣”主题，通过溯源人文的元素，融入到园林中。
如亲子乐园的设计灵感源于无数80、90后记忆中的天明糖果厂，琉璃花苑溯源了永兴玻璃厂，并结合了顶奢酒店的法国乔治五世四季酒店风格。
落客区的设计既溯源了王安坚钟表博物馆，也参考了华尔道夫与安缦酒店设计，把人文与精奢巧妙结合。
效果图过程稿，示意仅供参考
此外在项目的动线上，五级归家尊崇体验，实现移步易景的奢感。
静安内环内+小高层+双拼风貌别墅，硬核价值
如今想要在内环内遇上一套小高层几乎成了 小概率事件，为数不多的小高层大概率“让路”给了溢价更高的大户型。
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截止11月16日，内环内小高层的百平3房，供应仅占4.7%左右，等于你遇到100套房子里，也就不到5套。
因此保利·永兴里117套百平小高层房源，很大程度上补足了市场上的稀少供应。
效果图过程稿，示意仅供参考
而双拼风貌别墅，也是内环内的 价值“绝杀”！
随着独栋别墅因为用地条件等原因退出江湖后，顺位“王者”的双拼的供应量也极为稀缺。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
截止到今年11月16日， 全市供应的各类“墅”产品一共1149套，其中内环内仅仅只有76套，绝大多数依然联排。
本次别墅产品的价格约在18万/㎡，总价基本在3000-4000万左右。而内环内今年新增别墅成交单价， 已突破了25万/㎡，足足比项目风貌别墅高 出了近4成。
03
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超100处精工设计，匠心精研每处细节
即将过会的117套小高层产品，已经成为近期市场上1200万级的人气焦点，这也得益于产品在细节上的极致打磨。
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售楼处现场，人气爆棚
近79%超高得房率，媲美洋房保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
对比高层常见的72%-75%，保利·永兴里几乎等于把4-7个平方让渡给了客户，这对于建面约100㎡的内部空间来说，差异非常大！
而这么高的得房率几乎可以 比肩洋房产品！
另外楼栋的南侧没有遮挡，每一层都做到了采光的“平权”。据了解所有小高层房源的采光都能 保证在3小时，大部分可以做到4小时＋。
极致匠心，超100个精工细节
为了更真实呈现对项目的诚意，保利·永兴里特地打造了 交付样板间，向客户展示了为项目量身定制的超百处精工细节。
入户+玄关处：保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
古铜色铸铝门，特别定制的太阳花纹理，寓意永兴向阳；门上设计嵌入透光玉石门牌。
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入户门采用双面定制，外部与公区风格保持一致，内部采用木饰面，与室内和谐统一，门锁耶鲁智能门锁四合一。
地面融入海派元素，定制了密缝拼花地砖；墙面设计有超大容量的入户柜体，不同户型长度会有一定差别，至少可达到2.75到2.95米左右的长度，采用天然木饰面，搭配白金砂石材和金属镶嵌。
保利定制的全屋智能化系统：保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
与手机相连，实现全屋调控，一键控制灯光、家具、音乐等，检测全屋温度、空气质量、二氧化碳浓度等，为健康生活保驾护航。
宽适的U型厨房：保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
可同时容纳至少3人操作，极窄边框+大面玻璃的精工移门，让空间更为通透。柜体下方设计感应灯带，实用且美观。
保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】样板间实景图
厨电基本采用德系顶豪品牌配置，博世900mm宽双开门冰箱，可抽拉高仪水槽龙头，嘉格纳灶具+吸油烟机+半嵌入式洗碗机，13套欧标容量；厨房下端配置了滨特尔末端净水；台面柜体形成一体化设计，配置窄型凉霸。
大量石材及精工细节：
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在室内的材质上，也精选了诸如白金沙石，爵士白，鱼肚花白等石材，卧室通铺人字纹拼花地板，门把手采用柔软的皮革包裹等，从每处细节真正卷出了优越品质。
高得房率造就非一般的百平3房
本次推出的117套小高层房源涵盖4种户型，各有特色，几乎可以满足了市场中千万级的主流需求。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
我们重点看一下A2与A3户型的空间亮点。
经典南北通设计，南向三开间，其中南向阳台为270°弧形设计，采光视野更通透。
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玄关柜体达到惊人的2.95m左右，通过内部功能分区，拥有超强收纳能力。
开敞式厨房，LDK一体化，内部公区在视觉上呈现整体化，更加宽适气派。
走道贴心的设计了储藏空间，增加收纳能力。
全卧室+主卫配置飘窗，其中主卧设计了步入式衣帽间。
样板间实景图
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餐厅呈现洄游空间，尺度宽适的同时，也可以有一定灵活性，既可保留为超大餐厅，也可以让渡部分空间给客厅。
U型开敞式厨房，餐客一体化设计，在视觉上形成整体性，更为开阔。
全卧室+主卫配置飘窗，空间进一步扩容。
入户设计有长达约2.75m玄关柜，大大增加有效的收纳空间和仪式感。
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城央双拼，压轴“王炸”即将登场
而即将登场的风貌别墅，也是城央不一样的“烟火”。
苏河湾丰沛的资源，充分为别墅产品赋能，形成了特有的CAP风貌共生体——culture、art、park。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
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这种共生不仅是项目周围浓郁的人文历史积淀，让业主可以随时切换自己的生活场景，更是一种灵感与产品的融合。
别墅采用 浅色石材、陶土砖、仿木纹铝板，立面雕刻工艺通过 立体雕刻+手工打磨，极为耗时。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
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别墅在坊门、门头、露台、院墙采用了大量的浅色水刷石，采用工艺相当繁复的 “洗三磨三”，逼真还原海派老建筑的气韵。保利·永兴里售楼处电话☎：400-833-6309【已认证】
这种把细节与周遭氛围相融合的做法，让别墅真正与地脉融为“共生体”。
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另外一点，外界不少风貌别墅会存在自然采光的问题。
一方面受到传统的“高窗”设计制约，导致开窗面积较小，另一面也因为大量风貌别墅为联排，前后栋距比较压抑，导致内部自然采光的问题。
但在永兴里这些问题都将不存在，技术上的突破让别墅拥有 大面积的开窗条件，同时别墅间的最远间距 高达6m左右，让内外空间得到最大程度的舒展。
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坦白说，项目尽管体量不大，但产品的亮点非常充沛，无论从百平3房，还是双拼风貌别墅，都精准击中了市场的缺失，堪称静安内环内年度 压轴之作！
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买房须知的18个常识
1、查看五证，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
2、买房其实选择口碑好的开发商很有必要。一般好的开发商资质高、资金充足。
3、评估购房能力，对于刚需族来说，由于他们的经济能力有限，所以都会采取贷款的方式买房。而贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响，避免断供的风险，小编建议月供的数额最好控制在总收入的50％以内。
4、选户型，挑选户型时，首先要看户型的朝向。朝向优劣的顺序依次为：正南、东南、东、西南、北、西。
5、选楼层，中间层房屋的空气质量相较于低层更好，出行较高层更方便，可以说是折中。
6、很多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。
7、莫心急，年轻人置业时，不宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围，作出合理的决策。
8、看优惠，对于开发商给出的优惠，要多打听，多分析，多判断，不要盲目追风。
9、不可一味买大，看房一定要综合考虑，不可片面。首先是面积，面积以适用为原则，不可为大而大。
10、看规划，买房当然要挑楼盘，挑小区，挑户型，但是也不能只看房子，还要看房子的位置。毕竟，决定房子价值最大的因素便是地段，建议在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。
11、看价格，价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。
12、小区环境，小区景观、绿化、配套等与生活密切相关，更是楼盘质量的体现。
13、避免极端层，顶层和底层不建议买，底层不仅容易潮湿，发霉，滋生蚊子，光线也不好，顶层一到大夏天，不仅闷热，不透气，还容易漏水。
14、远离设备层，设备层是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响人的身体健康。
15、考虑孩子问题，买地产要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。
16、物业，不同的物业公司所做的服务千差万别，物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。
17、购房定金，定金对买受人是极为不利的，使买受人在签约的时候处于不利的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款。
18、签认购书，认购书基本条款要约定详细，对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。条款内容约定要合法有效，要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。
内行人买房的“5句口诀”
内行人买房可简单概括为“5句口诀”，即“一看地段、二看配套、三看楼层，四看户型，最后看价格”。
1、一看地段
内行人买房首先看的是地段，华人首富李嘉诚也说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”虽然这个地段论更适合用于投资房产，但是不得不说刚需买房选择区域（地段）也很重要。因为好地段的房产保值或升值的空间更大，购房风险相对城市偏远郊区较小，就算未来房价暴跌，首先下跌的也是地段较偏的房产，地段好的房产房价一般都是最后下降的。
2、二看配套
买房绝对不能忽视楼盘内部和周边的配套设施，不然小区的配套设施不完善，不仅孩子读书不方便，甚至连你想吃个饭，看个病都很麻烦。好小区内部和周边的配套设施就相对完善一些，不仅水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、多功能儿童活动空间、园区休闲场所、物业公司等内部配套设施能满足业主的日常居住需求，周边还有便利店、菜市场、食品店、药店、小型超市、学校、公交站点或者地铁站点等多功能服务配套满足业主以及孩子的衣食住行的更高需求。
3、三看楼层
不同的楼层，房子的通风采光、视野景观以及业主的私密性、居住舒适度，甚至噪音污染、出行便利性等都或多或少有所不同。一般来说，低楼层出行更方便，如遇意外也更容易逃生，但是通风、采光、视野等相对高楼层较差，私密性较差，噪音污染也严重；高楼层视野好、空气清新，通风采光都更佳，但是如果电梯故障，可能会影响出行。总的来说，一栋楼的1／3至2／3之间的楼层是较好的楼层，属于不高不低的“黄金楼”。
4、四看户型
不同朝向、不同通风采光的户型也能影响业主的居住舒适度，一般来说“南北通透”、户型方正、设计布局合理、干湿分明的户型才是好户型，这样住起来更舒服，而“西晒”户型、阴暗潮湿的“中间户”则被很多人所不喜。
5、最后看价格
很多购房者认为房价才是买房最关键的因素，其实不然，适不适合自己才是最关键的。在自己能力范围内，如果房价偏高你也能接受，这样你就会觉得地段好、配套好、户型好、楼层好的房子才是最好的，就算房价贵点也愿意买。
但是，如果你能力有限、购房资金有限，那么估计买哪里都会觉得贵，甚至觉得房价越便宜越好。不过“一分钱一分货”，好地段的房价贵也有贵的道理，而有些房子之所以便宜也是因为有明显的缺点，具体还是看个人的接受程度。如果你完全不介意这些房子的缺点，那就可以买，如果你介意建议还是不要买了，免得后悔。
